Орендні правовідносини у сфері використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення традиційно залишаються одними з найбільш поширених у цивільному обороті. Водночас значна кількість спорів, що виникають між орендодавцями та орендарями, пов’язана саме з неналежним виконанням грошових зобов’язань щодо внесення орендної плати.
Попри наявність чітких норм матеріального права, які регулюють підстави припинення права користування земельною ділянкою, судова практика свідчить про необхідність комплексного підходу до оцінки таких спорів, з урахуванням як формальних, так і фактичних обставин справи.
Особливого значення набуває правильне розуміння категорії “систематичної несплати орендної плати”, а також належне доведення відповідних обставин у судовому процесі.
Нормативно-правове регулювання підстав розірвання договору оренди
Правове регулювання відносин оренди земельних ділянок здійснюється комплексом норм, зокрема:
Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Водночас, відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, договір може бути розірвано за рішенням суду у разі істотного порушення договору однією із сторін, тобто такого порушення, яке завдає іншій стороні збитків або позбавляє її того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Таким чином, у спорах цієї категорії застосовується як спеціальне земельне регулювання, так і загальні положення договірного права.
Правова природа систематичної несплати орендної плати
Аналіз судової практики Верховного Суду дозволяє дійти висновку, що під систематичною несплатою орендної плати слід розуміти повторюване порушення обов’язку щодо внесення орендної плати, яке має місце два і більше разів.
При цьому визначальним є не загальний розмір заборгованості, а саме факт множинності порушень.
Вказана правова позиція узгоджується із загальними засадами цивільного права щодо належного виконання зобов’язань (стаття 526 ЦК України) та принципом добросовісності сторін.
Водночас, систематичність порушення свідчить про неналежну поведінку орендаря як учасника договірних відносин та про відсутність у нього наміру належним чином виконувати взяті на себе зобов’язання.
Відмежування систематичної несплати від часткової оплати (недоплати)
Окремої уваги заслуговує питання правової кваліфікації випадків часткової сплати орендної плати.
На відміну від повної несплати, яка прямо передбачена як підстава для припинення права користування земельною ділянкою, часткова сплата потребує додаткової оцінки з точки зору істотності порушення.
У таких випадках суди виходять з необхідності встановлення:
Отже, у разі недоплати, позивач повинен довести, що відповідне порушення є істотним у розумінні статті 651 ЦК України.
Значення умов договору оренди при вирішенні спору
Суттєве значення при вирішенні спорів про розірвання договору оренди мають умови конкретного договору.
Зокрема, суди досліджують:
Відсутність у договорі чітко визначених строків або їх неоднозначне формулювання може ускладнити доведення факту прострочення виконання зобов’язання.
Таким чином, саме положення договору є первинною основою для правової оцінки поведінки сторін.
Доказування систематичної несплати орендної плати
Відповідно до статей 76–81 Цивільного процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У справах про розірвання договору оренди земельної ділянки доказуванню підлягають, зокрема:
До належних та допустимих доказів у таких справах можуть належати:
Особливого значення набуває формування чіткої та послідовної хронології порушень.
Оцінка судами поведінки сторін та наслідків порушення
При розгляді спорів цієї категорії суди враховують не лише формальні обставини, але й поведінку сторін у процесі виконання договору.
Зокрема, оцінюються:
Водночас сам факт подальшого погашення заборгованості не завжди свідчить про відсутність підстав для розірвання договору, якщо порушення вже набуло системного характеру.
Типові помилки при зверненні до суду
Аналіз судової практики дозволяє виокремити найбільш поширені помилки:
Наведені недоліки, як правило, призводять до відмови у задоволенні позову.
Практичні аспекти формування правової позиції
Ефективна правова позиція у справах про розірвання договору оренди земельної ділянки повинна ґрунтуватися на:
Важливим є також логічний взаємозв’язок між викладеними обставинами та заявленими позовними вимогами.
Висновок
Систематична несплата орендної плати є передбаченою законом та ефективною підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки.
Разом з тим, успішний захист прав орендодавця у судовому порядку можливий лише за умови належного доведення систематичності порушення, правильного застосування норм матеріального права та формування обґрунтованої правової позиції.
Комплексний підхід до ведення таких справ дозволяє мінімізувати процесуальні ризики та забезпечити ефективний захист прав та законних інтересів власника земельної ділянки.
