Купівля квартири чи будинку рідко відбувається за один день. Покупець знаходить потрібне житло, домовляється з продавцем про ціну, передає певну суму грошей, а основний договір купівлі-продажу сторони планують укласти пізніше. Передані кошти при цьому часто називають «завдатком», «авансом», «залогом», «бронню» або просто пишуть розписку про отримання грошей.
Проблеми виникають тоді, коли угода з певних причин не відбулася.
Наприклад, покупець передав продавцю 2 000 доларів США, але згодом відмовився від придбання квартири. Або, навпаки, продавець після отримання грошей передумав продавати житло, знайшов іншого покупця, підвищив ціну чи взагалі перестав виходити на зв’язок.
Тоді виникає головне питання: що буде з уже переданими грошима? Чи повинен продавець їх повернути? Чи може залишити собі? А коли покупець має право вимагати повернення суми у подвійному розмірі?
Відповідь залежить насамперед від того, чим юридично були передані кошти — авансом чи завдатком, яке саме зобов’язання існувало між сторонами, як були оформлені їхні домовленості та з чиєї вини основна угода не відбулася.
І саме тут на практиці виникає найбільше помилок.
Люди часто вважають: якщо в розписці написано слово «завдаток», то покупець у разі відмови автоматично втрачає гроші, а якщо відмовився продавець — повинен повернути їх у подвійному розмірі. Насправді одного лише слова «завдаток» у документі недостатньо.
Цивільний кодекс України визначає завдаток як грошову суму або рухоме майно, яке передається кредиторові в рахунок належних за договором платежів, на підтвердження існування зобов’язання та для забезпечення його виконання. Водночас закон встановлює дуже важливе правило: якщо не буде встановлено, що передана сума є завдатком, вона вважається авансом.
Ця різниця має принципове значення.
Аванс фактично є попередньою оплатою. Він не виконує тієї забезпечувальної функції, яку закон надає завдатку. Тому саме від правильної юридичної кваліфікації переданих коштів часто залежить, чи зможе продавець залишити їх собі та чи виникають наслідки, передбачені законом саме для завдатку.
Для завдатку Цивільний кодекс передбачає спеціальні наслідки.
Якщо порушення зобов’язання сталося з вини особи, яка передала завдаток, він залишається у другої сторони. Якщо ж за невиконання зобов’язання відповідає сторона, яка отримала завдаток, вона повинна повернути його у подвійному розмірі. Крім того, винна сторона у передбачених законом випадках має відшкодувати збитки в частині, що перевищує розмір завдатку, якщо договором не встановлено інше.
Але ці правила не можна автоматично застосовувати до будь-яких грошей, які покупець передав продавцю перед майбутньою купівлею квартири.
Саме тому перед тим, як вимагати «подвійний завдаток» або, навпаки, відмовлятися повертати отримані кошти, необхідно встановити, що саме було оформлено між сторонами.
Особливо важливим це є у випадку купівлі нерухомості.
Договір купівлі-продажу квартири, житлового будинку та іншого нерухомого майна має укладатися у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Якщо сторони укладають саме попередній договір, за яким зобов’язуються у майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу, до його форми також потрібно ставитися дуже уважно.
На практиці ж усе часто відбувається значно простіше.
Покупець знаходить квартиру, сторони домовляються про ціну, після чого продавець від руки пише приблизно таку розписку: «Я отримав 2 000 доларів США завдатку за квартиру. Зобов’язуюся продати квартиру до такого-то числа».
Люди вважають, що таким чином вони повністю врегулювали свої відносини.
Однак якщо згодом виникає судовий спір, суд аналізуватиме не лише назву документа та слово «завдаток». Значення матимуть його зміст, форма домовленості, характер зобов’язань сторін, документи про передачу коштів та інші обставини.
Верховний Суд у своїй практиці звертав увагу на те, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. Оскільки договір купівлі-продажу нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню, недотримання передбаченої законом форми попереднього договору може мати істотні юридичні наслідки.
Тому ситуація, коли люди просто написали звичайну розписку та назвали передані гроші завдатком, далеко не завжди означає, що до цих коштів суд застосує правила про завдаток.
Судова практика містить випадки, коли кошти, передані в очікуванні майбутнього договору купівлі-продажу нерухомості, суди розцінювали саме як аванс, якщо основний договір так і не був укладений і не було належних підстав для застосування правил про завдаток. Верховний Суд також наголошував на відмінності між завдатком як способом забезпечення виконання зобов’язання та авансом як попереднім платежем.
Саме тому поширене твердження «покупець передумав — завдаток автоматично залишається продавцю» не завжди є правильним.
Розглянемо просту ситуацію.
Покупець планує придбати квартиру за 60 000 доларів США і передає продавцю 3 000 доларів. Продавець пише звичайну розписку про отримання «завдатку». Нотаріально посвідченого попереднього договору сторони не укладають. Через певний час покупець відмовляється від придбання квартири, а продавець заявляє: «Це був завдаток, тому гроші я не поверну».
У такій ситуації сам факт використання в розписці слова «завдаток» ще не означає, що продавець безумовно має право залишити собі всю суму. Необхідно аналізувати документ, домовленості сторін та правову природу платежу.
Можлива й протилежна ситуація.
Покупець передав гроші, готується до укладення договору, можливо, вже поніс додаткові витрати, а продавець раптово повідомляє, що квартиру продавати не буде або хоче продати її іншій особі дорожче.
Покупець може вважати, що продавець у будь-якому разі зобов’язаний повернути отриману суму в подвійному розмірі. Але і тут відповідь залежатиме від того, чи були ці кошти юридично саме завдатком. Якщо вони мають характер авансу, автоматичне правило про повернення подвійної суми не застосовується лише через те, що продавець відмовився від майбутньої угоди.
Тому в таких спорах дуже важливо не починати з питання «хто передумав?», а спочатку з’ясувати: який договір існував між сторонами і на якій правовій підставі були передані гроші?
Важливе значення мають і докази передачі коштів.
Найкраще, якщо є письмовий договір або розписка, в якій зазначено, хто передав гроші, хто їх отримав, яку саме суму, за який об’єкт нерухомості, на якій підставі, яку загальну ціну погодили сторони та в який строк вони планували укласти основний договір.
Якщо кошти перераховувалися через банк, важливими доказами можуть бути платіжні документи та призначення платежу.
Також значення можуть мати листування у месенджерах, електронні листи та інші докази, з яких видно, про що саме домовлялися сторони і чому майбутня угода не відбулася.
Чим менше письмових доказів залишили сторони, тим складніше згодом встановити справжній зміст їхньої домовленості.
Окремо потрібно бути уважними з так званими договорами про наміри, договорами бронювання та іншими документами, які пропонують підписати агенції нерухомості або безпосередньо продавці.
Назва документа не є визначальною. Один документ, який названо «договором про наміри», за своїм змістом може лише фіксувати бажання сторін укласти договір у майбутньому, а інший може містити конкретні взаємні зобов’язання. Так само назва платежу «бронь» не дає автоматичної відповіді на питання, чи підлягають кошти поверненню.
Суд аналізує зміст правовідносин, а не лише заголовок документа.
Тому ще до передачі значної суми за квартиру бажано показати документ адвокату або нотаріусу. Декілька рядків, неправильно сформульованих у розписці чи договорі, можуть мати значно більшу ціну, коли йдеться про тисячі доларів.
Якщо ж гроші вже передані, а купівля квартири не відбулася, насамперед потрібно зібрати всі наявні документи: договір, розписку, підтвердження банківського переказу, листування з продавцем, документи щодо квартири та інші матеріали.
Після цього необхідно визначити юридичну природу переданої суми та підставу, на якій її отримав продавець.
Якщо є підстави вимагати повернення коштів, до звернення до суду доцільно належним чином сформулювати вимогу до особи, яка їх отримала. У деяких випадках спір вдається вирішити без суду. Якщо ж продавець відмовляється добровільно повернути гроші, питання може вирішуватися в судовому порядку.
При цьому вимоги в кожній справі можуть відрізнятися. В одному випадку йтиметься про повернення авансу, в іншому — про застосування наслідків, установлених законом для завдатку, а в окремих ситуаціях можуть виникати й інші вимоги залежно від змісту договору та фактичних обставин.
Не менш важливо правильно діяти й продавцю.
Якщо покупець відмовився від придбання квартири, продавцю не варто автоматично вважати передані кошти своєю власністю лише тому, що в розписці написано «завдаток». Якщо юридично ці гроші є авансом і немає законних або договірних підстав для їх утримання, покупець може вимагати їх повернення, у тому числі через суд.
Так само покупцю не варто виходити з того, що будь-яка передана ним сума обов’язково повертається незалежно від обставин. Якщо між сторонами існує належним чином оформлене зобов’язання, забезпечене завдатком, наслідки його порушення можуть бути іншими.
Отже, головне правило у таких спорах дуже просте: аванс і завдаток — це не одне й те саме.
Аванс передусім є платежем у рахунок майбутніх розрахунків. Завдаток не лише зараховується в рахунок платежу, а й підтверджує та забезпечує виконання зобов’язання. Саме тому закон передбачає для нього особливі наслідки у разі порушення зобов’язання. Якщо ж не встановлено, що передані гроші є саме завдатком, Цивільний кодекс України виходить із того, що вони є авансом.
Тому відповідь на запитання «чи повернуть мені гроші, якщо квартира не була куплена?» неможливо дати лише за одним фактом передачі коштів. Потрібно бачити документ, на підставі якого вони передавалися, перевірити його форму та зміст, встановити характер домовленостей сторін і причини, через які основний договір не був укладений.
Особливо обережно необхідно ставитися до значних сум, які передаються готівкою за звичайною розпискою. Краще правильно оформити відносини ще до передачі коштів, ніж уже після зриву угоди з’ясовувати в суді, що насправді означали слова «завдаток», «аванс» чи «бронь».
Адвокати нашого адвокатського об’єднання допоможуть проаналізувати договір, розписку та інші документи, визначити правову природу переданих коштів, оцінити можливість їх повернення та обрати належний спосіб захисту. За необхідності ми підготуємо письмову вимогу, позов до суду та забезпечимо представництво інтересів клієнта під час розгляду справи.
Якщо ви передали гроші за квартиру чи будинок, але угода не відбулася, або, навпаки, отримали кошти від покупця і між вами виник спір щодо їх повернення, не варто робити висновок лише з того, як названо платіж у розписці. У таких справах вирішальне значення має зміст домовленостей та правильна юридична оцінка документів.
